Huurwoning opleveren: wat 'schoon' juridisch inhoudt

Schoon opleveren betekent dat je de woning schoongemaakt achterlaat en het dagelijks onderhoud gedaan hebt — niet dat je slijtage wegwerkt. Het Juridisch Loket stelt dat je een huurwoning schoon moet opleveren en het dagelijks onderhoud gedaan moet hebben, maar dat je normale slijtage niet hoeft te herstellen.

Waar die lat precies ligt, hangt af van het papier van bij de start. Het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:224) bepaalt dat de huurder het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking stelt; is er een beschrijving opgemaakt, dan levert hij op in de staat volgens die beschrijving — behoudens geoorloofde veranderingen en wat door ouderdom is tenietgegaan. Is er geen beschrijving, dan wordt hij behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur. Een opnamestaat van de intake is dus je belangrijkste document.

Dat verschil raakt je portemonnee via de waarborgsom. Rijksoverheid.nl stelt dat de waarborgsom voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 juli 2023 maximaal 2 maanden kale huur mag zijn en dat de verhuurder de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur moet terugbetalen.

Verrekenen mag daarbij niet onbeperkt. Volkshuisvesting Nederland stelt dat een verhuurder bij schade of achterstallige betaling kosten van de waarborgsom mag aftrekken, maar slijtage en schade door slecht of achterstallig onderhoud van de verhuurder niet, en dat in die gevallen het resterende bedrag binnen 30 dagen moet worden terugbetaald. Een versleten maar schoongemaakte vloer valt dus onder slijtage; een vette oven of een beschimmelde kitrand valt onder schoonmaken.

Wat je praktisch doet: maak foto's van elke ruimte op de dag dat je de sleutel inlevert, leg de opnamestaat ernaast, en laat de verhuurder bij de eindinspectie op papier zetten wat hij afkeurt. Vraag een gespecificeerde opgave als er iets van de borg af gaat — zonder specificatie kun je niet nagaan of het om schade of om slijtage gaat.

Laat je de eindschoonmaak doen, dan telt het btw-tarief mee in de vergelijking: de Belastingdienst stelt dat schoonmaakwerk in de woning onder het 9%-tarief van de btw valt. Veel particulieren vragen daarvoor een opleverbeurt aan bij een schoonmaakbedrijf; een dieptereiniging of opleverschoonmaak kost € 250 tot € 2.500 per klus en de banden per dienst staan in de prijsindex. Wij bemiddelen die bedrijven en maken zelf niet schoon.